Получение ключей — долгожданный момент, но подписывать документы и вешать брелок лучше после тщательной проверки. Рассказываем, как принять квартиру в новом доме, чтобы потом не жалеть.

Этап 1. Дом построен: что должно предшествовать приёмке

Прежде чем приглашать дольщиков, застройщик обязан:

• уведомить территориальное отделение Минстроя о завершении строительства;
• пройти проверки в пожарной, санитарно-эпидемиологической и экологической службах;
• получить акт о соответствии дома нормам;
• оформить разрешение на ввод в эксплуатацию в местной администрации;
• подать документы в Росреестр для присвоения адреса.

Только после этого можно передавать квартиры.

Этап 2. Приглашение на приёмку

Застройщик обязан официально уведомить покупателя о сдаче дома — письмом по почте, курьером под роспись или на электронную почту с усиленной электронной подписью. СМС или звонки не считаются.

После получения уведомления у покупателя есть 7 дней, чтобы согласовать время осмотра. На саму приёмку закон даёт 60 дней. Если не уложиться, застройщик вправе передать квартиру в одностороннем порядке.

Этап 3. Подготовка к приёмке

Главный совет: пригласите профессионального эксперта (строительного специалиста). Согласно постановлению Правительства № 442, он имеет право составлять дефектную ведомость. На основании его заключения можно требовать от застройщика:

• бесплатного устранения недостатков;
• компенсации;
• уменьшения цены квартиры.

Эксперт использует тепловизор (проверка промерзания стен), дозиметр, индикатор электромагнитных полей и другие инструменты. Это помогает выявить даже скрытые дефекты.

Покупателю с собой достаточно паспорта и ДДУ. Договор со специалистом лучше заключить заранее.

Этап 4. Как проходит приёмка

На осмотре присутствуют: дольщик (или его представитель по доверенности), представитель застройщика и эксперт.

Сначала — документы застройщика. Проверьте:

• акты надзорных органов;
• разрешение на ввод дома;
• кадастровый паспорт;
• экспликацию (детальное описание всех помещений);
• гарантийные талоны на окна, двери, счётчики.

Затем — осмотр.

Потолок и стены. Всё зависит от типа отделки, указанного в ДДУ:

• Черновая — проверяют ровность, трещины, влажные пятна.
• Предчистовая (стяжка, штукатурка, разводка электрики) — оценивают качество каждой выполненной работы.
• Чистовая (можно заезжать) — проверяют буквально всё: обои/покраску, потолок, полы, сантехнику, розетки, выключатели, люстры, двери.
• Окна. Ищут сколы, царапины, цементные пятна. Проверяют работу механизмов (открывание/закрывание без усилий). На отсутствие сквозняков проверяют зажжённой свечой по периметру. Рама не должна иметь следов монтажной пены и цемента.
• Инженерные коммуникации. Проверяют вентиляцию, водоснабжение, отопление, канализацию. Электрику — вольтметром.
• Площадь помещений. Сверяют с ДДУ. Если площадь больше — придётся доплатить. Если меньше — можно требовать компенсацию.

Дополнительные проверки (по желанию): уровень шума, радиации, загазованности. Некоторые эксперты работают в паре с юристами для помощи в оформлении документов.

Этап 5. Составление акта или дефектной ведомости

По итогам осмотра:

Если всё устраивает — подписывают акт приёма-передачи.

Если есть недостатки — составляют дефектную ведомость.

На основании ведомости можно требовать устранения дефектов (срок — 60 дней), компенсации или снижения цены. Если застройщик не уложился в срок — можно взыскивать неустойку через суд.

После исправления недостатков назначают повторную приёмку. Если всё хорошо — подписывают акт.

Этап 6. Когда выдают ключи

Ключи выдают только после подписания акта приёма-передачи. Срок обычно указан в ДДУ. Некоторые застройщики просят оплатить коммунальные услуги за несколько месяцев вперёд (по средним тарифам) — чтобы не было долгов от ещё не переехавших жильцов.

Этап 7. Регистрация права собственности

Даже с ключами в кармане вы ещё не полноправный собственник (хотя жить уже можно). Следующий шаг — регистрация права в Росреестре или МФЦ.

Понадобятся:

• паспорта всех собственников;
• ДДУ или договор уступки права требования;
• акт приёма-передачи;
• кредитный договор (если ипотека);
• квитанция об уплате госпошлины — 2000 рублей;
• свидетельство о браке (если покупают супруги);

• свидетельства о рождении детей (если нужно выделить доли).

Срок регистрации: 7 дней при подаче напрямую в Росреестр, 9 дней — через МФЦ. По итогам выдаётся выписка из ЕГРН.

Коротко

Ключи — это приятно, но главное — принять квартиру без дефектов. Не спешите, пригласите эксперта, проверьте всё до мелочей. Подписанный акт приёма-передачи — ваша страховка от будущих проблем. А ключи никуда не денутся.